Quem pensa em comprar a casa própria você pode usar o cálculo da Folha para simular diversas propostas de financiamento para imóveis novos e usados de até R$ 1,5 milhão e verificar, parcelar a parcela, quanto irá pagar em até 360 meses. A ferramenta foi desenvolvida em parceria com a Multiplike, gestora especializada em crédito para construtoras.
É possível calcular o financiamento pelos dois principais tipos de correção usados no financiamento imobiliário, a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
O financiamento atrelado à TR conta com um juro fixo previsto para cada banco mais a variação da Taxa Referencial. Hoje, é o indexador mais procurado, porque a TR oscila perto de zero.
Já não há parcelamento vinculado ao IPCA, principal medidor da inflação brasileira, um táxon de juros costuma ser menor. Porém, as prestações não são fixas. Se a inflação disparar, as parcelas também sobem.
Além do índice de correção, é possível optar pelo tipo de amortização, que deve seguir a capacidade financeira do comprador do imóvel. Pela tabela Price, as prestações serão sempre iguais, mas compostas por mais juros. Ela é mais indicada para quem não pode dispor de valores monetários mais altos no começo do financiamento.
Já para o comprador que pode arcar com valores mais altos no início do financiamento, é melhor financiar pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), que tem parcelas maiores no início e menores no final.
“A prestação não deve ultrapassar 25% da renda familiar, para que caiba no orçamento”, afirma Ricardo Fagundes, CEO da Multiplike.
Para usar a calculadora da Folha e da Multiplike, comece informando se o imóvel que deseja é novo ou usado e qual o valor dele. Depois, digite quanto pretende dar de entrada. Se for usar parte do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), informe este valor em separado no campo indicado.
A calculadora mostrará qual será o total a ser financiado. Informe, no campo “Prazo”, em quantas parcelas pretende pagar o financiamento. Nesta ferramenta, é possível simular quitação do imóvel em até 360 meses (30 anos).
No campo abaixo, coloque a taxa de juros informada pelo banco onde pretende pegar o financiamento. Hoje, a média entre as instituições é de 10,49% ao ano.
O campo “Inflação” é o índice de correção escolhido por você. Se optar pelo IPCA, use o índice mais recente calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), disponível neste link. No caso da TR, o percentual pode ser conferido neste link.
A calculadora irá simular o valor de cada uma das parcelas, além de mostrar:
- Qual é a renda familiar mínima necessária para que o financiamento seja concedido nas condições informadas
- O valor que será pago apenas de juros
- Quanto custará o imóvel ao final do financiamento
Por exemplo: para comprar um imóvel novo no valor de R$ 500 mil, com entrada de R$ 50 mil e mais R$ 50 mil de FGTS, para um financiamento em 360 meses (30 anos) com taxa de juros fixa de 10, 49% mais a TR zerada, o comprador precisa de uma renda mensal mínima de R$ 17,9 mil se optar pela tabela SAC —quando as prestações começarem mais caras.
Se optar por amortizar a dívida pelo Preço, o mesmo comprador precisará comprovar renda de R$ 14,1 mil. No entanto, pagará cerca de R$ 263 mil a mais de juros ao final do financiamento.
Na simulação não está incluído o valor do seguro habitacional obrigatório, cujo valor varia por instituição e depende da idade do tomador do empréstimo.
O recomendado é simular financiamentos com propostas de diferentes bancos. Depois de comparar, retorne às instituições financeiras apresentando uma proposta de um para o outro para negociar e conseguir a melhor forma de pagamento para você.
Pelo site do Banco Central, é possível verificar como taxas de juros de financiamento imobiliário para pessoa física de todos os bancos que oferecem o crédito.
“É sempre importante buscar o máximo possível de informações. Verifique bem o indexador que fica mais vantajoso e semelhante às condições. Se tiver boa relação com o banco, poderá conseguir uma condição ainda melhor”, diz Peterson Rizzo, gerente da Multiplike.
PERCENTUAL DO ÍNDICE DE CORREÇÃO
O IPCA é calculado pelo IBGE e está disponível em https://www.ibge.gov.br/indicadores#ipca. Considere o percentual registrado no ano.
Os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017, tornando o indexador o mais procurado nos financiamentos.
Alguns bancos trabalham ainda com linhas de financiamento imobiliário corrigidas pela salvar. Neste caso, as prestações apresentam uma taxa fixa somada ao rendimento da caderneta, que varia conformar um táxon Selic.
Para imóveis comprados na planta, até a entrega das chaves, a correção é pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). O dado é divulgado no final de cada mês, sem link https://portalibre.fgv.br/ultima-divulgacao/.