Com preços e taxas de hipoteca altos, proprietários se sentem ‘presos’

Quando Rachel Burress se mudou para a casa da mãe, há cerca de uma década, parecia uma parada temporária no caminho para a aquisição de uma casa própria.

A cabeleireira de 35 anos passou esses anos melhorando sua pontuação de crédito e economizando para uma entrada. Mas com as taxas de hipoteca pairando perto de 7% e os preços dos imóveis disparando, não parece que a mãe de três filhos assinará a linha pontilhada para um lugar próprio tão cedo.

“Eu nem sei se um dia vou sair e ter minha própria casa”, disse Burress, que mora a cerca de 20 milhas de Fort Worth, Texas, em uma cidade chamada Aledo. “Parece que estamos presos, e é muito difícil lidar com isso.”

A experiência de Burress reflete os milhões de americanos que viram suas vidas financeiras e pessoais prejudicadas por etiquetas de preços elevados e altos custos de empréstimos para casas. Isso pode ajudar a explicar o sentimento azedo sobre o estado da economia nacional.

Isso também lança luz sobre uma ansiedade existencial para muitos: o sonho americano parece estar ainda mais fora de alcance atualmente.

Para aspirantes a compradores de imóveis como Burress, a combinação de altas taxas de hipoteca e aumento nos preços de tabela fez com que se sentissem excluídos.

A taxa de hipoteca de 30 anos, uma opção popular para financiamento de imóveis nos EUA, saltou cerca de 7% nos últimos meses. Ele recuou após atingir 8% pela primeira vez desde 2000 no final do ano passado. Mas isso ainda é um grande salto em relação aos níveis abaixo de 3% vistos nos primeiros anos da pandemia — o que provocou uma onda de vendas e refinanciamento no mercado imobiliário.

Do outro lado da equação, o aumento dos preços dos adesivos também está aumentando a pressão. O índice nacional de preços de imóveis residenciais Case-Shiller atingiu máximos históricos este ano. Índice de valor de imóveis da Zillow ultrapassou US$ 360.000 em maio, um aumento de quase 50% em relação ao mesmo mês de cinco anos atrás.

Por sua vez, a acessibilidade caiu drasticamente em comparação com alguns anos atrás. Uma leitura de abril sobre a viabilidade econômica da propriedade residencial do Federal Reserve de Atlanta foi mais do que 36% de desconto o pico da pandemia registrado no verão de 2020.

Nacionalmente, a parcela da renda necessária para possuir uma casa de preço mediano ficou acima de 43%, segundo o Atlanta Fed. Qualquer porcentagem acima de 30% é considerada inacessível.

O Fed de Atlanta também descobriu que os efeitos negativos das altas taxas e preços mais do que superaram os benefícios do aumento da renda para o americano típico. Isso ressalta a força desses detratores, dado que o salário médio por hora na folha de pagamento privada aumentou mais de 25% entre junho de 2019 e 2024.

Já há evidências dessa estagnação no mercado: taxas nesses níveis resultaram em mais de 875.000 vendas de casas a menos em 2023, de acordo com a equipe por trás de um Documento de trabalho da FHFA lançado no início deste ano. É uma parte considerável, como a Associação Nacional de Corretores de Imóveis relatado cerca de 4 milhões de casas existentes foram vendidas no ano.

Além disso, a FHFA descobriu que um proprietário tem 18,1% menos probabilidade de vender para cada 1 ponto percentual em que sua taxa de hipoteca está abaixo do nível atual. O mutuário típico tinha uma taxa de hipoteca que estava mais de 3 pontos percentuais abaixo do que teria obtido no último trimestre de 2023.

Se um proprietário tivesse comprado no final do ano passado, a equipe da FHFA descobriu que seus pagamentos mensais de principal e juros custariam cerca de US$ 500 a mais.

Dado isso, o coautor Jonah Coste disse que os atuais proprietários que apregoam essas baixas taxas de hipoteca estão, sem dúvida, em melhor situação do que aqueles que buscam comprar uma primeira casa hoje. Mas ele disse que há um grande problema para esse grupo: mudar para uma oportunidade de emprego ou para acomodar uma família crescente se torna muito mais complicado.

“Eles não conseguem otimizar suas moradias para sua nova situação de vida”, disse Coste sobre esse grupo. “Ou, em algumas circunstâncias extremas, eles não estão fazendo as grandes mudanças de vida que exigiriam a mudança.”

Essa é a situação em que Luke Nunley se encontra. No final de 2020, o administrador de saúde de 33 anos comprou uma casa de três quartos e dois banheiros com sua esposa em Kentucky a uma taxa de juros abaixo de 3%. Esta casa mais que dobrou de valor em quase quatro anos.

Depois de receber três filhos, eles estão segurando um quarto até que as taxas de hipoteca ou os preços dos imóveis caiam o suficiente para aumentar o tamanho. Nunley sabe que os dias de obter uma taxa abaixo de 3% já se foram, mas não consegue justificar nada acima de 5,5%.

“É simplesmente uma situação difícil de se estar”, disse Nunley. “Estaríamos perdendo tanto dinheiro nas taxas atuais que é basicamente impossível para nós nos movermos.”

Nunley faz parte da esmagadora maioria de americanos que não pagam essas hipotecas elevadas.

A FHFA descobriu que quase 98% das hipotecas foram fixadas em um nível abaixo da taxa média de cerca de 7,2% no último trimestre do ano passado. Como a de Nunley, perto de 69% tinham taxas mais de 3 pontos percentuais mais baixas.

O boom de compras no início da pandemia é uma resposta para o motivo pelo qual tantas pessoas não estão pagando a taxa vigente. Esse número impressionante também pode ser explicado pela pressa em refinanciar durante o período de baixos custos de empréstimos em 2020 e 2021.

Embora essas baixas taxas de hipoteca possam ajudar a engordar os bolsos daqueles que as detêm, Jeffrey Roach, economista-chefe da LPL Financial, alertou que isso pode ser uma má notícia para os formuladores de políticas monetárias. Isso porque não oferece sinais de que os aumentos de juros do Federal Reserve estejam resfriando a economia com sucesso.

Para ser claro, as taxas de hipoteca tendem a seguir o caminho dos níveis de juros definidos pelo Fed, mas não são a mesma coisa. Ainda assim, Roach disse que tantas pessoas presas a baixas taxas de empréstimo em suas casas ajudam a explicar por que uma política monetária mais rígida não pareceu tão restritiva quanto historicamente.

“Nossa economia é muito menos sensível à taxa de juros”, disse Roach. “Isso significa que as altas taxas não estão realmente fazendo o que deveriam. Não estão freando, como você normalmente esperaria.”

A baixa oferta de moradias manteve os preços altos, mesmo com as taxas de empréstimo elevadas afetando o poder de compra. Isso vai contra a sabedoria convencional, que sugere que os preços devem cair conforme as taxas sobem.

Olhando para um prazo mais longo, especialistas disseram que um aumento no volume de novas moradias pode ajudar a expandir o acesso e esfriar os altos preços. Em particular, Daryl Fairweather, economista-chefe do banco de dados do mercado imobiliário Redfin, disse que o mercado nacional poderia se beneficiar de mais townhomes e condomínios que geralmente são mais baratos do que as casas típicas.

“Não é a torrada de abacate”, disse Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow, referindo-se a uma brincam que os millennials gastam muito em luxos como brunch ou café.