Oito anos depois dos Jogos Olímpicos do Rio de Janeiroem 2016, a antiga Vila Olímpicaque recebeu os atletas, ainda tem quatro dos sete condomínios fechados, sem solicitação da prefeitura para habitação.
A Vila Olímpica foi construída em uma região vinculada ao bairro de Jacarepaguá. Neste ano, a Câmara do Rio e o prefeito Eduardo Paes (PSD) desempenhou o bairro Barra Olímpica, que engloba o conjunto de edifícios.
Soberbo empreendimento de Carvalho Hosken com a antiga Odebrechto condomínio ocupa uma área de 820 mil m², com 31 edifícios de 18 pavimentos cada um.
A Vila Olímpica foi batizada de Ilha Pura e dividida em residencial para venda no mercado imobiliário. O lançamento foi ainda em 2014, dois anos antes dos Jogos.
O terreno recebeu, em 1985, a primeira edição do Rock no Rio. Os sete moradores que formam a Ilha Pura, juntos com o parque de 72 mil m² localizado no meio do terreno, são maiores do que o bairro do Leblon.
Mais dos 3.604 apartamentos construídos, menos de 40% foram vendidos. Agentes do mercado imobiliário carioca avaliam que a taxa de ocupação dos apartamentos, com pessoas morando atualmente, não passa de 30%. Dos 31 edifícios, 19 estão fechados.
Em negociação encaminhada na semana passada, o banco BTG Pactual está comprando da Carvalho Hosken cerca de 2.500 imóveis remanescentes que não foram vendidos. A negociação foi autorizada pelo Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) no dia 10 de julho.
O valor da transação não foi informado, mas é estimado pelo BTG como a maior operação imobiliária do Brasil no ano. A compra inclui também inadimplências deixadas pela construtora, como dívidas de IPTU (Imposto sobre a Predial e Territorial Urbano).
O setor de fundos imobiliários do BTG manifestou interesse na compra das torres há um ano e meio e, após sacramentar a negociação, planeja uma estratégia de marketing para o relacionamento. A ideia é vender pequenos blocos dos edifícios.
O BTG entende que os imóveis ainda podem se valorizar, apesar de construídos há dez anos, porque considera a infraestrutura boa. Antes do relançamento serão feitos reparos nas unidades, como pintura e verificação da rede elétrica.
Atualmente, o metrô quadrado é vendido por cerca de 20% a 30% a menos que outras unidades similares da região.
O valor médio do metro quadrado na Ilha Pura tem sido oferecido por R$ 9.106, segundo dados do centro de pesquisa do Secovi Rio, sindicato patronal que representa condomínios, imobiliárias e incorporadas no Rio de Janeiro. Mas o metro quadrado acaba sendo vendido por R$ 8.368, valor médio, quase R$ 1 mil a menos do que o oferecido. Imóveis de categoria semelhante naquela região têm o metrô quadrado vendido por R$ 11.200, em média.
Fundada pelo engenheiro e empresário Carlos Fernando de Carvalho, dono de terrenos na baixada da Lagoa de Jacarepaguá, a Carvalho Hosken foi responsável por consolidar o ‘Barra Way of Life’, condomínios no estilo de bairros planejados na Barra da Tijuca. A partir da década de 1970 a Carvalho Hosken adquiriu cerca de 10 milhões de metros quadrados na região.
Fruto do consórcio entre Carvalho Hosken e a antiga Odebrecht (hoje Novonor), em Ilha Pura, absorveu investimento de R$ 2,3 bilhões, financiados pela Caixa Econômica Federal. A Olimpíada do Rio, em julho de 2016, foi disputada já sob a sombra das denúncias de corrupção envolvendo a Odebrecht no âmbito da Operação Lava Jato.
O que a Carvalho Hosken tratou como uma alegria tornou-se um problema. A crise do mercado imobiliário carioca, um escândalo de corrupção envolvendo a Odebrecht, paralisou uma construtora, começou a demitir funcionários e não cumprir os prazos.
“A Cavalho Hosken, depois que a Odebrecht saiu, acabou assumindo e o mercado retraiu. Tem muito imóvel em que a Carvalho Hosken é proprietário e aluga para gerar receita. Mas Ilha Pura é um projeto bem interessante. Deverá ser uma análise lenta e gradual” , avalia Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi.
Tratada pelo mercado da época como uma das maiores frustrações do setor imobiliário carioca, a Ilha Pura teve, entre 2019 e 2024, 869 imóveis vendidos, concentrados em dois residenciais. Pela estratégia da construtora, somente quando uma torre chegava a 70% dos apartamentos vendidos é que uma nova torre estava aberta para ser negociada.
Animados com a promessa de transformação da região após a Olimpíada, como a despoluição da lagoa de Jacarepaguá e a chegada de transporte e comércio, os compradores se frustraram nos anos seguintes. Há uma estação de BRT perto do condomínio, além de pontos de ônibus.
Silvia Hammes roubou uma unidade em novembro de 2014 com promessa de entrega em julho de 2017, mas entrou na Justiça para recuperar o valor desembolsado após Carvalho Hosken, segundo ela, não honrar com os prazos de entrega. O apartamento comprado por ela por cerca de R$ 1,2 milhão à época tem três suítes e 131 m².
“Fui uma das primeiras compradoras. Existe uma expectativa do legado olímpico, a despoluição da lagoa, chegada de comércio. Havia uma perspectiva grande desse empreendimento valorizar muito”, diz Hammes.
“Em janeiro de 2018 eles continuaram dizendo que iam entregar em março, depois em abril. Eu sabia que não ia entregar nem março nem abril, porque eles não tinham Habite-se. Começaram a entregar em julho de 2018. Só que eu denunciei o contrato por falta da contraparte. Notifiquei-os extrajudicialmente e ingressei com processo em agosto No ano seguinte eu já tive sentença excepcional em primeira instância.
Enquanto parte dos moradores diz estar satisfeito com a compra, outros reclamam de elevadores parados e falhas constantes sem energia suficiente. No meio do terreno há um parque público, administrado pela associação de moradores do condomínio. Há reclamações sobre as condições das quadras de tênis e do lago.
Pessoas interessadas em comprar imóveis e que desistiram da negociação comparar o condomínio a uma cidade-fantasma. “A região da zona oeste tem muita oferta e concorrência, mas a Ilha Pura tem uma belíssima infraestrutura dentro do próprio condomínio. Acho que importa um pouco de transporte, um pouco de serviço pela região, mas algo que aos poucos vai melhorar”, afirma Schneider.