Matrícula do Imóvel no PTAM: o Que Conferir Antes de Avaliar
A matrícula do imóvel é a certidão de nascimento do bem no Cartório de Registro de Imóveis. É dela que saem os dados de identificação do PTAM — a etapa 3 do guia — e é nela que aparecem os problemas que podem mudar o valor ou a validade da avaliação.
O que conferir, item por item
- Número da matrícula e cartório: copiados exatamente como na certidão.
- Descrição do imóvel: endereço, confrontações, área do terreno e, em apartamentos, a área privativa e a fração ideal.
- Proprietários atuais: o último registro de transmissão (R-) mostra quem é o dono hoje. Compare com quem solicitou o parecer.
- Ônus e restrições: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, cláusulas de inalienabilidade. Eles não mudam necessariamente o valor de mercado, mas precisam ser mencionados.
- Averbação da construção: a área construída averbada (AV-) deve bater com o que existe no local.
Caso prático: a ampliação que não está na matrícula
Uma casa tem 120 m² averbados, mas na vistoria o avaliador encontra 180 m²: o proprietário construiu uma edícula e ampliou a cozinha sem regularizar. O que fazer?
- Registrar a divergência no parecer, com as duas áreas.
- Explicar o critério adotado: avaliar a área existente, com ressalva sobre a regularização, ou apenas a área regular, conforme a finalidade. Para garantia bancária, por exemplo, a área irregular costuma ser desconsiderada.
- Mencionar o impacto: um comprador vai descontar o custo e o risco de regularizar.
Certidão atualizada
Trabalhe com uma certidão recente. Uma matrícula antiga pode não mostrar uma penhora ou uma venda registradas depois. Anote a data de emissão da certidão no parecer.
Cruzando com outras fontes
Compare a matrícula com o cadastro do IPTU e com a planta aprovada, quando houver. Divergências entre as três fontes são comuns e devem ser explicadas, não ignoradas. Veja a etapa completa em Dados do Imóvel no guia do PTAM.