Introdução
- PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica)
- Documento em que o corretor de imóveis, inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), fundamenta o valor de mercado de um imóvel. Reúne a identificação do bem, a pesquisa de mercado, o tratamento das amostras e a conclusão do valor, seguindo os critérios da ABNT NBR 14653. Ver no guia: Introdução
- Laudo de avaliação
- Relatório de avaliação emitido por engenheiro ou arquiteto, acompanhado de ART ou RRT. Segue a mesma norma do PTAM; a diferença está no profissional que assina e no registro de responsabilidade técnica. Ver no guia: Introdução
- ABNT NBR 14653
- Norma brasileira de avaliação de bens. A parte 1 traz os procedimentos gerais e a parte 2 trata dos imóveis urbanos: métodos aceitos, exigências para cada grau de fundamentação e de precisão e o conteúdo mínimo do relatório. Ver no guia: Introdução
Solicitante e Objetivo
- Finalidade da avaliação
- Para que o valor será usado: venda, locação, partilha, garantia de financiamento, ação judicial, entre outros. A finalidade é declarada no início do documento e orienta o tipo de valor procurado e o nível de detalhamento. Ver no guia: Solicitante e Objetivo
Dados do Imóvel
- Matrícula do imóvel
- Registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com a descrição do bem, os proprietários e os ônus (hipoteca, penhora, usufruto). É a principal fonte para identificar o imóvel avaliado e deve ser conferida com o que se encontra na vistoria. Ver no guia: Dados do Imóvel
- Área privativa
- Área de uso exclusivo da unidade, sem as partes comuns do condomínio. Em apartamentos, costuma ser a base do valor unitário (R$/m²), por isso as amostras precisam ser comparadas pela mesma medida de área. Ver no guia: Dados do Imóvel
Características Técnicas
- Padrão construtivo
- Classificação do nível de acabamento e de qualidade da construção (baixo, normal, alto, luxo). Diferenças de padrão entre o imóvel e as amostras são uma das variáveis mais comuns na homogeneização. Ver no guia: Características Técnicas
- Depreciação (Ross-Heidecke)
- Perda de valor da construção por idade e desgaste. O método de Ross-Heidecke combina a idade aparente, a vida útil e o estado de conservação para estimar essa perda, e é o mais usado para ajustar amostras de idades diferentes. Ver no guia: Características Técnicas
Infraestrutura e Localização
- Entorno e polos valorizantes
- Tudo o que está ao redor do imóvel e influencia o preço: comércio, escolas, transporte, praças, serviços de saúde, e também fatores negativos, como ruído ou áreas degradadas. A análise do entorno justifica diferenças de localização entre as amostras. Ver no guia: Infraestrutura e Localização
Análise Mercadológica
- Liquidez
- Facilidade e rapidez com que o imóvel pode ser vendido pelo valor de mercado. Depende da oferta e da procura no local, da tipologia e do preço; costuma ser descrita como alta, média ou baixa na análise de mercado. Ver no guia: Análise Mercadológica
Pesquisa de Valores
- Amostra (dado de mercado)
- Imóvel semelhante ao avaliado, ofertado ou negociado na mesma região, usado como referência de preço. A norma pede amostras identificadas, com as características que permitem compará-las ao imóvel avaliado. Ver no guia: Pesquisa de Valores
- Valor unitário (R$/m²)
- Preço da amostra dividido pela área. Comparar valores unitários, e não preços totais, permite usar imóveis de tamanhos diferentes na mesma pesquisa. Ver no guia: Pesquisa de Valores
- Fator oferta
- Ajuste aplicado às amostras que são ofertas, e não vendas fechadas, para descontar a margem de negociação. Costuma reduzir o preço anunciado em alguns pontos percentuais, conforme o comportamento do mercado local. Ver no guia: Pesquisa de Valores
- Homogeneização
- Tratamento que ajusta cada amostra para as condições do imóvel avaliado (área, padrão, conservação, localização, oferta), por meio de fatores. Depois dela, as amostras passam a ser comparáveis entre si. A norma limita o tamanho desses ajustes conforme o grau de fundamentação pretendido. Ver no guia: Pesquisa de Valores
- Saneamento amostral
- Retirada das amostras que destoam demais do conjunto depois da homogeneização, com critérios estatísticos como o de Chauvenet. Evita que um anúncio fora da realidade distorça o valor final. Ver no guia: Pesquisa de Valores
Definição do Valor
- Grau de precisão
- Nota (I, II ou III) que mede a dispersão do resultado, pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central: até 30% é grau III, até 40% é grau II e até 50% é grau I. Ver no guia: Definição do Valor
- Campo de arbítrio
- Faixa em torno da estimativa central, de até 15% para mais ou para menos, dentro da qual o avaliador pode fixar o valor final, justificando a escolha por características que o modelo não captou. Ver no guia: Definição do Valor
- Valor de mercado
- Quantia mais provável pela qual o imóvel seria negociado numa data de referência, entre partes bem informadas e sem pressão para vender ou comprar. É o valor que o PTAM conclui. Ver no guia: Definição do Valor
- Valor venal
- Valor atribuído pela prefeitura para calcular impostos como o IPTU. Segue uma planta genérica de valores e normalmente difere do valor de mercado; não substitui uma avaliação. Ver no guia: Definição do Valor
Metodologia
- Método comparativo direto de dados de mercado
- Método que chega ao valor comparando o imóvel com amostras semelhantes do mercado. É o preferido pela NBR 14653 sempre que há dados suficientes, e é o usado na maior parte dos PTAMs de imóveis residenciais. Ver no guia: Metodologia
- Grau de fundamentação
- Nota (I, II ou III) que mede o quanto a avaliação está bem sustentada: quantidade de amostras, qualidade das informações e tamanho dos ajustes feitos. Quanto maior o grau, mais aprofundada foi a pesquisa. Ver no guia: Metodologia
Assinatura e Responsabilidade
- CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários)
- Cadastro mantido pelo COFECI que habilita o corretor de imóveis a emitir o PTAM. O número de inscrição aparece na identificação do responsável e junto à assinatura do parecer. Ver no guia: Assinatura e Responsabilidade
Da teoria ao PTAM pronto
A Valor 360 aplica esses conceitos com você: busca as amostras da região, pontua a semelhança com o imóvel, sugere os graus da NBR 14653 e entrega o parecer em PDF para assinar.
Veja também o guia completo do PTAM e os preços de referência por cidade.