Campo de Arbítrio e Grau de Precisão: Como Fechar o Valor Final do PTAM
Depois da homogeneização, o avaliador tem uma estimativa central. Mas o PTAM não termina aí: é preciso dizer quão precisa é essa estimativa e qual valor final será adotado. É a definição do valor, etapa 8 do guia.
Ponto de partida
Seguindo o exemplo de homogeneização, a estimativa central é de R$ 503.384 para um apartamento de 80 m².
Grau de precisão
O grau de precisão mede a dispersão do resultado pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa central:
| Amplitude do intervalo | Grau |
|---|---|
| Até 30% | III |
| Até 40% | II |
| Até 50% | I |
Se o intervalo de confiança calculado vai de R$ 482.000 a R$ 525.000, a amplitude é de R$ 43.000, ou 8,5% da estimativa central: grau III de precisão.
Campo de arbítrio
O campo de arbítrio é a faixa de até 15% para mais ou para menos em torno da estimativa central. No exemplo, vai de R$ 427.876 a R$ 578.892. Dentro dela, o avaliador pode fixar o valor final, desde que justifique a escolha com características que o cálculo não captou.
Exemplo de uso: o apartamento tem vista permanente para um parque, algo que nenhuma amostra tinha. O avaliador adota R$ 520.000 (3,3% acima da estimativa central) e explica no parecer o motivo, de preferência com alguma evidência de mercado.
Se não houver motivo para se afastar da estimativa central, não se afaste. O campo de arbítrio é uma ferramenta de exceção, não de ajuste de valor ao gosto do cliente.
Arredondamento
A NBR 14653 permite arredondar o valor final em até 1%. R$ 503.384 pode ser apresentado como R$ 503.000 (diferença de 0,08%).
O que escrever
- A estimativa central e o intervalo de confiança.
- O grau de precisão atingido.
- O valor final, por extenso, e, se usou o campo de arbítrio, a justificativa.
- A data de referência do valor.
Veja a etapa completa em Definição do Valor no guia do PTAM.