Homogeneização de Amostras: Exemplo Prático com Fatores
Nenhuma amostra é igual ao imóvel avaliado. A homogeneização ajusta cada uma para as condições do avaliando, de modo que passem a ser comparáveis. É o centro da pesquisa de valores, etapa 7 do PTAM. Vamos a um exemplo completo, com números.
O imóvel e as amostras
Avaliando: apartamento de 80 m², padrão normal. Amostras (todas ofertas, na mesma região):
| Amostra | Área (m²) | Preço (R$) | R$/m² | Padrão |
|---|---|---|---|---|
| A | 75 | 540.000 | 7.200 | normal |
| B | 90 | 612.000 | 6.800 | normal |
| C | 80 | 600.000 | 7.500 | alto |
| D | 85 | 578.000 | 6.800 | normal |
Os fatores
- Fator oferta = 0,90 para todas: são anúncios, e o mercado local negocia em torno de 10% (veja fator oferta).
- Fator área = (área da amostra ÷ área do avaliando)1/4, uma formulação usual para diferenças de área de até 30%. Imóveis maiores têm R$/m² menor; o fator corrige isso.
- Fator padrão = 0,93 para a amostra C, de padrão alto, trazendo-a para o padrão normal. No exemplo, é a razão entre os custos de construção dos dois padrões.
O cálculo
| Amostra | R$/m² | Oferta | Área | Padrão | Homogeneizado |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 7.200 | 0,90 | 0,984 | 1,00 | 6.376 |
| B | 6.800 | 0,90 | 1,030 | 1,00 | 6.304 |
| C | 7.500 | 0,90 | 1,000 | 0,93 | 6.278 |
| D | 6.800 | 0,90 | 1,015 | 1,00 | 6.212 |
Antes da homogeneização, os valores iam de R$ 6.800 a R$ 7.500/m² (diferença de 10%). Depois, ficaram entre R$ 6.212 e R$ 6.376/m² (menos de 3%). É o sinal de que os fatores capturaram as diferenças.
A média homogeneizada é R$ 6.292/m². Multiplicada pelos 80 m² do avaliando, resulta em cerca de R$ 503.000.
Checagens obrigatórias
- Tamanho dos ajustes: o produto dos fatores de cada amostra ficou entre 0,84 e 0,93. A NBR 14653-2 limita esse intervalo conforme o grau de fundamentação; ajustes grandes demais indicam que a amostra não é comparável.
- Saneamento: verifique se alguma amostra destoa do conjunto (saneamento amostral).
- Quantidade: quatro amostras servem para o exemplo, mas limitam o grau de fundamentação. Na prática, trabalhe com mais.
Como o Valor 360 ajuda
A plataforma busca as amostras da região, pontua a semelhança de cada uma com o imóvel avaliado e sugere a metodologia e os graus da NBR 14653, que você revisa antes de emitir. Veja a etapa completa em Pesquisa de Valores no guia do PTAM.