Grau de Fundamentação na NBR 14653: Como Chegar ao Grau II ou III
O grau de fundamentação é a nota que a NBR 14653-2 dá à profundidade da avaliação. Ele aparece na etapa de metodologia do PTAM e é um dos primeiros pontos que um leitor técnico confere. Entender como ele é formado é a forma mais direta de produzir pareceres mais sólidos.
Os itens avaliados (tratamento por fatores)
Na edição de 2011 da NBR 14653-2, a tabela para o tratamento por fatores considera, entre outros itens:
| Item | Grau III | Grau II | Grau I |
|---|---|---|---|
| Quantidade mínima de dados de mercado | 12 | 5 | 3 |
| Intervalo admissível do conjunto de fatores | 0,80 a 1,25 | 0,50 a 2,00 | 0,40 a 2,50 |
Também contam a caracterização do imóvel avaliado e a identificação dos dados de mercado (endereço, fotos, características conferidas). O grau final depende da combinação dos itens: para grau III, todos precisam atingir grau III.
Aplicando ao exemplo
No exemplo de homogeneização, os fatores de cada amostra ficaram entre 0,84 e 0,93 — dentro do intervalo de grau III. Mas foram só 4 amostras: pela quantidade, o trabalho fica em grau I. É o item que limita o resultado.
Como subir de grau
- Mais amostras: 5 para grau II, 12 para grau III. Amplie o raio de busca ou o período, sem perder a semelhança com o avaliando.
- Amostras mais parecidas: quanto menores os ajustes, mais fácil ficar no intervalo de grau III. Prefira amostras do mesmo condomínio, rua ou tipologia.
- Identificação completa: endereço, área, fonte, data e, se possível, foto de cada amostra.
- Vistoria detalhada: a caracterização completa do avaliando também pesa.
Qual grau é necessário?
Depende da finalidade e de quem vai usar o parecer. Bancos e processos judiciais podem exigir um grau mínimo. Na dúvida, pergunte ao solicitante antes de começar a pesquisa: é mais fácil planejar 12 amostras do que descobrir depois que faltam 8.
Veja a etapa completa em Metodologia no guia do PTAM.