Depreciação pelo Método Ross-Heidecke: Exemplo de Cálculo Passo a Passo
Construções perdem valor com o tempo e com o desgaste. Medir essa perda é parte do levantamento das características técnicas do imóvel e aparece em dois momentos do PTAM: ao ajustar amostras de idades diferentes e ao calcular o valor da construção no método evolutivo. O método mais usado no Brasil é o de Ross-Heidecke.
As duas partes do método
Ross mede a perda pela idade. Com x = idade aparente e n = vida útil:
Depreciação por idade = ½ × (x/n + x²/n²)
Heidecke mede a perda pelo estado de conservação, com coeficientes tabelados:
| Estado de conservação | Coeficiente |
|---|---|
| Novo | 0,00% |
| Entre novo e regular | 0,32% |
| Regular | 2,52% |
| Entre regular e reparos simples | 8,09% |
| Reparos simples | 18,10% |
| Entre reparos simples e importantes | 33,20% |
| Reparos importantes | 52,60% |
| Entre reparos importantes e sem valor | 75,20% |
| Sem valor | 100,00% |
As duas se combinam assim: K = Ross + (1 − Ross) × Heidecke.
Exemplo: casa de 20 anos em estado regular
Uma casa de 150 m² tem idade aparente de 20 anos. O avaliador adota vida útil de 60 anos e classifica o estado como regular. O custo de reprodução da construção nova é de R$ 2.800/m².
- Idade relativa: 20 ÷ 60 = 0,3333.
- Ross: ½ × (0,3333 + 0,1111) = 0,2222, ou 22,22%.
- Heidecke (regular): 2,52%.
- Combinação: K = 0,2222 + 0,7778 × 0,0252 = 0,2418, ou 24,18%.
- Custo novo: 150 m² × R$ 2.800 = R$ 420.000.
- Valor depreciado: R$ 420.000 × (1 − 0,2418) = R$ 318.444.
O peso do estado de conservação
Se a mesma casa precisasse de reparos simples (18,10%), K subiria para 0,2222 + 0,7778 × 0,1810 = 36,30%, e o valor depreciado cairia para cerca de R$ 267.540. A classificação do estado, portanto, precisa estar bem justificada com fotos.
Valor residual
Muitos avaliadores consideram que a construção mantém um valor residual (por exemplo, 20%) mesmo no fim da vida útil. Nesse caso, a depreciação incide só sobre a parte depreciável: fator = 0,20 + 0,80 × (1 − 0,2418) = 0,8066, e o valor fica em R$ 338.755. Se adotar valor residual, declare o percentual e a justificativa.
Onde isso entra no PTAM
Registre a idade aparente, a vida útil adotada, o estado de conservação e o cálculo. Veja a etapa completa em Características Técnicas no guia do PTAM.