Fator Oferta: Quanto Descontar dos Anúncios na Pesquisa de Mercado
A maior parte das amostras de um PTAM vem de anúncios. E anúncio é pedida, não venda: o comprador negocia. O fator oferta desconta essa margem para que as amostras representem o que o mercado efetivamente paga. É um dos primeiros ajustes da pesquisa de valores.
A norma não fixa um número
A NBR 14653 não determina um percentual. É comum ver 10%, mas o valor adequado depende da região e do momento do mercado. Usar um número sem justificativa é um dos pontos mais questionados em pareceres.
Como medir na sua região
- Compare anúncios com vendas: se você tem acesso a valores de transações (ITBI, negócios da própria imobiliária), compare com os anúncios de imóveis semelhantes no mesmo período.
- Acompanhe anúncios que saíram do ar: quando um imóvel é vendido, o último preço anunciado é uma boa referência de quanto baixou até fechar.
- Converse com o mercado: corretores da região sabem a margem média de negociação. Registre as fontes.
Exemplo
Seis anúncios de apartamentos semelhantes têm média de R$ 7.000/m². Nos mesmos meses, as vendas registradas de imóveis equivalentes ficaram em média em R$ 6.300/m². A razão 6.300 ÷ 7.000 = 0,90 é o fator oferta dessa região — agora com base em dados, não em hábito.
Relação com a liquidez
Em mercados aquecidos, os imóveis vendem perto do preço pedido e o desconto é menor. Em mercados lentos, com muita oferta, a margem cresce. Por isso o fator oferta deve conversar com a análise mercadológica do mesmo parecer.
Amostras que já são vendas
Se a amostra é uma transação concluída, o fator oferta não se aplica (fator 1,00). Misturar ofertas e vendas é possível, desde que cada amostra receba o tratamento certo.
Veja como o fator oferta entra no cálculo completo em Homogeneização de Amostras: Exemplo Prático.