A pesquisa de valores é o coração do método comparativo: a coleta sistemática de dados sobre imóveis semelhantes ao avaliando, disponíveis no mercado ou recentemente negociados.
Onde coletar as amostras
- Portais imobiliários online.
- Imobiliárias e corretores atuantes na região.
- Bancos de dados de transações registradas em cartório.
- Contato direto com proprietários e anunciantes.
- Leilões e outras formas de comercialização.
Tratamento dos dados (homogeneização)
Após a coleta, as amostras passam por homogeneização — o ajuste das diferenças entre os imóveis pesquisados e o avaliando. As principais variáveis de ajuste:
Valores unitários e faixa
Os valores são convertidos para um valor unitário (R$/m²) que permite comparação direta entre imóveis de tamanhos diferentes. A partir das amostras calcula-se a média simples, a média ponderada (pesos conforme a semelhança) e a faixa de valores (mínimo e máximo compatíveis com o mercado).
Variação de valores: é prática reconhecida considerar uma variação percentual — geralmente ±15% — em torno do valor central, refletindo a dinâmica natural das negociações imobiliárias.